아파트 공사비 증가에 따른 여파 어디까지

아파트 재건축과 재개발 모두 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 사업을 말합니다.  낙후된 시설이나 주차공간 미흡 등을 개선하여 깨끗하고 쾌적한 아파트 단지로 짓게 되면 구축의 가치나 지역의 부동산 가치가 급등하기 때문에 많은 분들이 빨리 재건축이나 재개발을 하기를 바라고 있습니다.

 

하지만 최근에는 재건축이나 재개발을 추진하는 거주민에게 큰 걸림돌이 생겼는데, 그것은 바로 아파트 공사비의 급등으로 많은 애로사항이 발생하고 있습니다.  코로나19 이후, 우크라이나 전쟁,  금리인상 등으로 세계 경제가 불안해지고 원자재 가격 및 인건비의 상승폭이 급하게 오르다 보니 재건축, 재개발 사업을 진행해야 하는 건설사에게 많은 금융비용이 증가했기 때문에 이에 대하여 거주민들과 갈등을 빚고 있습니다

 

 

 

목차

• 재건축과 재개발 차이
• 공사비 증가에 따른 영향

 

 

재건축과 재개발 차이

재건축과 재개발은 오래된 아파트나 주택이 있던 땅에 새로운 아파트 단지를 짓는 재정비 사업입니다.  둘 다 새 건물을 짓는다는 점에서는 비슷하지만 약간의 차이가 있습니다

 

재건축은 통상적으로 30년 이상의 아파트 단지를 부수를 새 아파트 단지를 짓는 것을 말합니다.  이미 오래된 아파트가 있던 자리에 새로운 아파트 단지를 조성하는 사업이다 보니 새로운 아파트를 기존보다는 높기 지으면서 남는 공간에 조경 및 커뮤니티 시설 등의 주민 편의시설을 갖추는 공사를 진행합니다.

 

재개발은 주로 오래된 다세대 주택이나 빌라, 단독주택 등이 밀집한 낙후된 지역에서 진행되는 사업으로 재건축과 가장 큰 차이는 아파트 뿐만 아니라 도로나 상하수도와 같은 기반 시설까지도 정비를 같이 한다는 차이가 있습니다.  그러다 보니 재개발 정비 사업의 경우는 재건축 보다 훨씬 더 많은 공사비가 들어갑니다

 

여기서 공사비 증가에 따라 재건축, 재개발 사업의 진행에 큰 걸림돌이 발생하게 되는 것입니다

 

 

공사비 증가에 따른 영향

2023년 전국 재건축 평균 공사비가 1평당 687만 5천 원으로 3년전인 2020년에 비해 45%가 올랐다고 합니다.  이는 3년 사이 철근 값도, 시멘트 가격도 약 4 ~50%가량 급등하여  서울의 경우 평균 공사비가 평당 8 ~ 900만 원 수준이고 비싼 곳은 평단 1000만 원을 넘기기까지 했다고 합니다.

 

1. 시공사 입찰 포기  -  2 ~ 3년 후 입주물량 영향

재개발 재건축 공사를 추진하면서 조합에서는 예정 공사비를 정해 두고 그 안에 들어오는 시공사 (건설사)만 제안을 하도록 하고 있는데  공사비가 급등을 하게 되니 남는 것이 없다고 시공사가 입찰을 포기하는 사태가 발생하고 있습니다.  시공사 입장에서 알짜배기,  분양이 잘 될만한 곳이 아니면 예정 공사비가 낮게 책정된 재정비 사업 단지에는 입찰을 할 수 없으니 신축 공사 시작이 늦어지고 이에 따라 2 ~ 3년 후의 입주물량도 줄어들게 됩니다

 

2. 더 커진 추가 분담금

현재 재정비 사업이 진행되고 있는 건설 현장에서 공사비 증가에 따라 소유자들에게 추가 분담금을 요구하면서 공사를 중단하는 사태가 발생하고 있습니다.  기존 낡은 아파트나 주택을 거주하셨던 분들이 1 ~ 2억원 정도 더 내면 새로운 아파트로 입주할 수 있었는데,  갑자기 추가 분담금으로 몇 억을 더 내라고 하니 소유자들은 돈을 더 못 내겠다, 시공사는 이러면 건축을 못한다는 식으로 대립하며 사업을 미루거나 최악의 경우 포기하는 사태까지 발생하고 있는 상황입니다

 

 

3. 초고층 설계 포기

서울에서 이제 초고층 (50층 이상) 아파트가 신축된다는 뉴스를 많이 보셨을 겁니다.  한강뷰가 나오는 곳으로  초고층의 랜드마크를 짓고자 했던 계획이 공사비로 인하여 49층 (초고층 규제 이하)로 변경하는 경우가 생기고 있습니다. 

 

• 고층 : 건축법상 고층은 높이 120m 이상 또는 30층 이상인 건물
• 준초고층 : 30층 이상 50층 미만 또는 높이 120m이상 200m 미만인 건물 (피난안전구역 의무 설치)
• 초고층 : 50층 이상 또는 200m 이상의 건물 (30개층 마다 1개의 피난안전 구역 설치)

 

대표적으로 원래 70층으로 짓기로 했던 성수동 1가 재개발 현장이 49층 이하 아파트로 짓겠다고 변경을 했는데, 이는 초고층의 경우는 소방 안전을 위한 부대시설도 더 들어가야 하고, 초고층(50층 이상)을 짓는 공법에 따른 공사비가 준초고층아파트 (49층 이하) 보다 30% 이상 비싸기 때문에 이를 감당하지 못하고 포기하는 사태가 발생한 것입니다

 

이러한 현장은 49층에서 35층으로 변경한 강남구 개포 주공 6, 7단지도 있고,  반포동의 재건축 부지도 35층으로 변경을 하고 있습니다.

 

 

맺음말

결과적으로 재건축 재개발 단지에 대하여 시공사들이 너도 나도 달려 들어 수주를 하려고 했던 예전과는 달리 공사비의 급등으로 사업을 축소하거나 포기하는 사태가 벌어지면서 시공사와 소유자 간의 갈등도 빚고 있습니다.  이는 단순히 소유자 간의 갈등뿐만 아니라 분양가 자체의 상승도 가져올 것이기 때문에 신규로 청약을 통해 내 집 마련을 하고자 하는 실거주 목적의 수요자 입장에서도 부담이 아닐 수 없습니다

 

정부도 이에 대한 대책으로 내 집 마련을 위한 주택 청약 제도도 바꾸고,  청년 대출 등을 통해 지원을 한다고 하고 있으나 실효성은 물론, 많은 국민들에게 혜택이 갈 수 있는지는 미지수여서  공사비 증가에 따른 부동산 시장의 향방을 지켜봐야 할 것 같습니다

 

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