3. 경매 - 권리분석 (1) 말소기준권리 이해하기

 

 

경매에 있어 권리분석을 진행함에 있어 중요한 말소기준권리에 대하여 알아보도록 하겠습니다

 

 

이전 게시글을 통하여 경매 공부를 시작하면서,  경매가 진행되는 과정에 대하여 알게 되었고,  또한 경매 물건을  찾는 방법으로 무료 사이트와 유료 사이트에 대한 설명도 드렸습니다.

 

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2. 경매 진행 과정 소개 - 경매 상식

 

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1. 경매 정보 찾는 방법 및 경매 사이트 소개

 

 

이제는 실제 입찰 할 물건을 찾는 방법을 알려 드리도록 하겠습니다.  무엇보다 먼저 관심 지역이나 물건이 어떤 것인지를 정해야겠습니다.  (주택이라면 아파트, 빌라, 오피스텔 등)

 

저는 다른 토지나, 자동차도 경매로 나오는 것이 있지만, 주택에 대한 사항으로 가지고 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

권리분석이란

​▶ 경매로 나온 물건에 법률적 하자가 있는지, 없는지를 살펴보는 것으로,  경·공매뿐만 아니라 일반 매매에서도 필수적으로 거쳐야 하는 과정입니다.

​▶ 쉽게 말하면,  경매 입찰을 하는 사람이 '등기부등본' 서류를 보고, 이 물건을 낙찰받았을 때 낙찰금 외에 내가 물어줘야 할 돈이 있는지를 따져 보는 것입니다

 

​▶ 이중 경·공매 과정상에서 가장 중요하다 할 수 있는 말소기준권리에 대한 사항을 먼저 설명 드리겠습니다.

 

​말소기준권리의 의미

▶ 말소기준권리란,  해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이  되는 권리를 말합니다.  

 

▶쉽게 말해서 말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자가 부담해야 하는 것 ('인수' 라고 합니다) 이고,  '이후'의 권리는 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않는 것을 말합니다

▶ 부동산이 경매로 넘어오게 되면 등기부등본상에 소멸 기준이 될 수 있는 (말소기준권리가 될 수 있는) 권리는 5개가 됩니다.  앞으로 등기부등본을 보면서 말소기준권리 찾기를 한다면 아래 5가지 권리를 찾고 "이전"이냐  "이후" 이냐를 판단하면 되겠습니다.​

​말소기준권리 5가지

 

 1. 가압류
 2. 경매기입등기
 3. 근저당권
 4. 담보가등기
 5. (배당요구한) 전세권

▶ 위의 권리 중 적어도 1개 이상의 권리가 있어서,  해당 권리를 가진 사람에 의해 경매를 신청하게 되면,  법원의 경매개시결정에 의해 경매가 진행이 됩니다.   2개 이상의 권리가 있는 경우라도,  가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 됩니다.

▶ 위의 권리는 모두 해당 부동산의 "돈을 받는 것이 목적인 권리"이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리입니다

 

 1. 가압류 (압류)

    ▶ 채권자(돈 빌려준 사람)가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 판결이 나기 전까지,  채무자 (돈 빌려간 사람)이 재산을 빼돌릴 수 없도록 임시로 재산을 확보해 두는 것을 '가압류'라고 합니다

​   ▶ 채권자가 가압류를 신청하면 법원이 바로 등기부등본상에 "가압류"를 기재하게 되고,  재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꿔어 경매를 신청하게 됩니다.
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   ▶ 가압류는 돈을 받기 위한 것이므로 말소기준권리가 될 수 있습니다

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  2. 경매기입등기

   ▶ '경매기입등기'는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 것으로 ,  이 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 채무자가 맘대로 처분하지 못하도록 하는 금지 행위로 위의 압류와 같은 효과를 발생하게 됩니다.

​3. 근저당권 (저당권)

   ▶ 우리가 집을 매수를 하게 되면 부족한 자금에 대하여 은행에서 대출을 받는 경우가 있을 것입니다.  그 대출금에 대하여  은행은 해당 아파트를 담보로 저당권을 설정하게 됩니다. (등기부등본상에 근저당 설정 : 채권최고액이 표시됩니다) 

   ▶결국 부동산 등기부등본상에 소유권을 제외하고  부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준권리가 됩니다

 
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 4. 전세권 (배당요구한 경우)

   ▶ 부동산 전세 계약을 맺은 경우 , 이 전세계약에 대하여 건물등기부등본에 등록을 하면 '전세권'이 형성이 됩니다. 전세권을 설정을 하게 되면, 전세권자 (임차인)은  임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며,  전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매를 진행을 청구할 수 있습니다.  그러나  보통의 경우는 '전세권' 설정에 대하여 등기부등본에 기록이 남기 때문에 임대인은 좋아하지 않습니다. ​

  ▶'전세권' 설정이 되어 있지 않더라도 임차인의 경우는 별도의 '주택/상가 임대차보호법'에 의해 보호받을 수 있는 장치는 따로 있지만, 여기서는 말소기준권리인 '전세권"에 대한 설명을 드립니다.  ​

 ▶여기서 꼭 알아두어야 할 것은, 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 전세권자가 배당요구 (또는 경매신청)을 했을 경우에만 해당됩니다

​ 5. 담보가등기

  ▶ 담보가등기는 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 하는데 이를 '담보가등기'라고 합니다. 

​ ▶ 담보가등기 역시 돈을 받기 위한  권리이므로, 말소기준권리가 될 수 있습니다

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개략적으로 말소기준권리인 5가지 권리에 대하여 알아보았습니다.  해당 사항에 대하여 등기부등본을 통하여 확인할 수가 있는데,  이전 게시글을 통하여 확인하실 수 있습니다

 

 

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부동산 등기부등본 보는 법 - 권리분석, 부동산 계약 시 참고

 

 

읽어봐 주시어 고맙습니다.  하나씩 과정에 대하여 글 올리도록 하겠습니다