2. 경매 진행 과정 소개 - 경매 상식

경매에 대한 일반 상식을 안내해 드리고자 합니다.  경매 진행에 대한 과정 소개와 함께  주요한 용어 및 절차에 대한 설명을 함께 정리해 보도록 하겠습니다.

경매에 관심이 있으신 분들이 많아지고 있습니다.  법원에서 진행하는 것이고  돈 못 갚은 사람들의 재산을 압류해서 경매로 매각한 다음 빚잔치를 하는 것으로 생각하시는 분도 있으실 겁니다.   너무 막연하게 알고 있는 경매에 대하여 어떻게 경매가 개시되고 진행이 되는지에 대한 정리를 해 보도록 하겠습니다

 

경매에 대해  어려운 것,  전문가들이나 하는 것이라고 편견을 버리고,  차근차근 공부해 보도록 하겠습니다

 

 

 

1. 임의 경매 신청

▶ 요즘 부동산 경기 침체로  거래가 줄어들고, 역전세난,   빌라왕 전세사기 등으로 걱정이 많아졌습니다.  집주인의 재정상태가 좋지 않아,  본인이 살고 있는 집의 보증금을 돌려받지 못할 것 같다는 생각에 고민을 하다 경매를 통해서라도 보증금을 돌려받아야겠다는 생각을 가지게 되는 분들이 많습니다.

 

▶ 이런 상황 외에도 상속이나,  근저당 등 여러 사유로  경매를 통하여 자산을 청산하여 배당을 받고자 하는 경우도 있을 것입니다.​

 

1) 법원 전자민원센터에 접속을 합니다​

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2) 부동산 임의경매 신청서 작성 제출 

      ▶ 메뉴 상단의  "절차 안내"  → "강제집행"  → "부동산 강제집행" 으로 가서,  전세권과 관련한 경매이므로 "임의경매"  관련 서류를 다운로드하고,  예시를 보고 작성을 하시고 해당 주택의 소재지 관할 법원에 제출을 하면 됩니다  ​

 

 

​2.  법원의 경매개시 결정

▶ 경매 신청서와 첨부 서류를 접수한 법원은 경매 신청 사유를 검토한 후 이상이 없으면, 경매개시 결정을 내립니다.  이것은 해당 주택에 대하여 경매가 개시됨을 알리는 것으로  법원이 경매개시 결정을 하면 등기관은  등기부에 "2011년 0월 0일 경매개시 결정 등기" 라고 기재를 합니다.  이렇게 하여  다른 사람이 등기부를 보고,   다른 전세 계약이나 대출 등을 해 주지 말라고 공시를 하는 것입니다. 또한 경매개시 결정에 대하여 채무자인 집주인에게도 통보를 합니다.

 

​3. 배당 요구의 종기 결정 및 공고

▶ 법원은 경매로 부동산을 팔아서 그 매각 대금으로 채권자들에게 나누어 줄 테니 (배당해 준다).,  배당을 받을 사람은 관련 서류를 제출하라고 통보를 하고,  공고를 하게 됩니다

▶ 배당 요구를 하는 사람은 기존 전세입자, 후순위 근저당권을 설정한 은행 등등 세금, 공과금, 카드사 등  채무자와 관련한 금전 관련하여 받을 것이 있다면 모두 신고를 합니다.

 

4. 매각 준비 - 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 작성

▶ 법원은 매각을 위해 그 부동산에 대하여 조사를 선행하여 입찰하는 사람들에게 알려 주어야 합니다.  

 1) 감정평가서 

     - 법원은 감정평가법인에 의뢰하여 객관적 지표에 의해 부동산 가치를 평가하여 감정평가서를 작성하게 합니다.
     - 이때 평가된 감정가는 최초 입찰일에 최저 매각 가격의 기준이 됩니다

 

 2) 현황조사서 

      - 법원은  법원 집행관으로 하여금 그 주택의 현황을 조사해 현황조사서를 작성토록 합니다
      - 집행관은 실제로 해당 주택에 가서 현 상태가 어떤지,  누구 거주하고 있는지, 임대차 보증금은 얼마인지 등을 조사해서 현황조사서를 제출합니다​

 

 3) 매각 물건 명세서

       - 법원은 부동산에 관한 사항을 기재한 매각물건 명세서를 작성합니다
       - 해당 부동산의 경매 사건 번호, 점유자와 관련된 사항, 낙찰자에게 인수되는 권리, 매각허가에 따라 설정되는 지상권의 개요 등을 기재하게 됩니다​

 

 

5. 입찰일과 매각방법 공고  - 입찰 14일 전

  ▶ 법원은 배당신청 절차와 매각준비가 끝나면,  입찰일인 매각기일과 매각결정 기일을 정하여 공고를 합니다.
 

  ※ 매각기일 : 법원이 해당 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날 
      매각결정기일 : 매각을 한 법정에서 최고가 매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날

​ ▶입찰일은 매각기일의 14일 전에 경매 공고를 합니다.  이때부터 대법원 경매정보 사이트에서 관련 내용들을 조회할 수 있습니다.  
​

6. 매각물건 명세서 등장 - 경매 부동산의 권리분석 - 입찰 7일 전

▶ 대법원 법원경매정보 사이트나 유료 사이트를 통하여 경매 물건을 확인하게 되면 관련 서류를 검토하여 권리분석에 들어갑니다

▶ 권리분석과 관련한 사항은 추후 정리해 보겠습니다

 

​7. 현장 답사 (임장) - 입찰 7일 전  손품을 팔고, 실제 발품을 팔아 임장

 ▶ 해당 주택을 현장답사하여 입지나 시세에 대하여 손품 팔았던 사항과의 일치 여부를 확인하고, 부동산 사무소 여러 곳에 방문하여 실거래가나 거래 예정가 , 선호도나 생활상의 편리/불편 사항 등을 파악하여 입찰할지 여부와 입찰가를 결정해야겠습니다

​

8. 입찰 당일 - 입찰 참여

 ▶ 해당 부동산의 관할 지방법원의 경매법원에 가셔서 입찰서를 제출하면, 당일 개찰하여 현장에서 낙찰자나 유찰 내용을 발표합니다

​

9. 매각허가 결정 - 입찰 후 7일 후

▶ 최고가 매수신고인으로 낙찰이 되면, 그날로부터 7일 후에 경매 절차가 적법했는지 확인하고 최종 매각허가 결정이 내려집니다.​

 

​10. 매각허가 확정 - 입찰 후 14일 후

▶ 매가허가 결정일로부터 다시 7일이 지나도록 그 경매사건의 이해관계자들로부터 항고가 없으면 최종 매각허가 결정이 확정됩니다.  이후로는 이해관계자들도 항고할 수 없습니다

 

11. 잔금 납부와 소유권 이전

▶ 잔금 납부일은 보통 매각허가 결정 확정된 날로부터 3일 이내에 정해지고, 보통 1개월 안에 납부해야 합니다.   법원이 정한 날까지 최종 낙찰 잔금을 납부를 하게 되면 소유권 이전이 됩니다​

※  잔금 미납을 하는 경우가 생기는데,  이는 권리분석을 잘못하거나, 해당 부동산에 대한 시세를 잘못 파악하여 포기를 하는 경우에 발생합니다.  이때는 입찰에 참여하기 위해 납부한 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.  이럴 경우에는 법원은 다시 매각기일을 잡고 "재매각"을 진행합니다.

단,  심각한 하자가 발견되거나,  물건명세서에 기술되지 않는 사항이 발견될 시에는 매각허가를 취소해 달라고 요청하여 받아 들여질 경우에는  보증금은 돌려 받고,  다시 매각기일을 잡아 "재매각"을 진행합니다

 

12. 명도와 강제집행

▶ 소유권 이전을 마쳤으니 분명 내 집인데, 이전 세입자나 전 주인이 나가지 않고 버티는 경우가 있습니다.

▶ 이사를 내 보내는 것을 "명도"라고 하는데,  세입자 등 거주자와 원만히 합의를 통하여 이사를 내 보내야 합니다.  그렇지 못할 경우에는 법적으로 조치를 하는 것이 있는데, 이것이 "강제집행" 입니다

​경매 신청부터 최종 명도까지의 과정을 정리해 보았습니다.   해당 사항에 대한 보충 설명은 별도로 공부를 하여 추가 정리해 보도록 하겠습니다