전세계약 체크리스트 - 2. 무허가 불법 건축물 / 권리관계/ 세금 체납 파악

전세계약을 체결하기에 앞서 주택의 입지 및 내외부 상태를 점검하셨다면, 법률적으로도 문제가 없는지를 확인하셔야 합니다.  대표적으로 무허가나 불법 건축물인지 아닌지,  가압류나 가처분,  세금 체납 등을 확인하시어 혹시라도 전세 보증금을 떼일 염려가 있는지 확인하셔야 합니다. 

 

 

 

전세계약 체크리스트 - 2. 법률 사항

주택에 전세계약을 하면서 해당 주택이 법적으로도 문제가 없는지에 대한 사항을 파악하시는 것이 좋겠습니다.  물론 공인중개사를 통하여 부동산사무소에서 관련 사항을 알려 주시지만 실제 자세한 내용을 알고 듣는 것과 모르고 듣는 것은 큰 차이가 있다고 생각이 됩니다.

 

1. 무허가 불법 건축물 여부 확인

무허가 및 불법 건축물인 경우에는 전입신고는 물론,  전세보증금반환보증보험에 가입이 되지 않습니다.  이렇게 되면 [주택임대차보호법]의 적용을 받지 못하기 때문에 전세 보증금을 떼일 위험이 있으니 꼭 확인하셔야 하며,  서류상으로는 표기가 되어 있지 않은 건축물이 있는지 실제 주택을 방문하였을 때 확인을 하시는 것이 좋겠습니다.

 

집 보러 갈때 (임장) 체크리스트 - 파일제공

 

이는 건축물대장의 정보를 통하여 확인할 수 있으나, 건축물대장에도 무허가 및 불법, 위반 건축물의 내용이 등재되어 있지 않은 경우가 있는데, 이는 추후에 적발 시 원상복구 및 철거 등을 해야 하는 것으로 사전에 건축물대장 정보와 다른 경우 임대인(집주인)에게 하자 보수를 요청하시는 것이 좋겠습니다.

• 건축물대장 인터넷으로 발급하는 방법
• 건축물대장 보는 법 (주의 깊게 봐야 하는 것)

 

 

 2.  선순위 권리 관계 확인

이 부분은 경매 등으로 해당 주택이 넘어갔을 때  전세보증금을 받지 못하는 경우가, 임대보증금 설정 보다 이전에 설정된 선순위 채권이 있다면 피해가 발생할 수 있습니다.  그래서 나의 전세 보증금을 지키기 위해서는  나의 권리 보다 먼저 순위의 권리가 있는지를 꼭 확인하셔야 합니다.  이는 등기부등본에 해당 사항을 확인할 수가 있는데,  정부의 공식 문서임에도 해당 내용은 법적으로 구속력이 있는 것이 아닌 신고 사항을 기록한 것이라 등기부등본만 믿고 해서는 안된다고는 하지만,  현실적으로 등기부등본상에 있는 내용으로 1차적인 판단을 할 수밖에 없으니 이에 대하여 꼭 확인을 하시기 바랍니다. 

 

이때 주의해서 봐야 할 사항에 대하여서는 등기부등본 보는 법을 통하여 자세히 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

등기부등본 보는 법 - 권리분석 (대출 현황, 가압류, 가등기 여부 확인)

 

또한,  전세계약을 하시고자 하는 주택이 다가구 주택 (주인은 하나인데, 여러 개의 방을 따로 따로 임대하여 다른 임차인이 들어가 사는 경우)라면 특히나 전입세대 열람을 통하여 몇 명이나 어떻게 살고 있는지 (전세인지, 월세인지, 보증금의 정도, 확정일자 부여 여부 등)을 파악하셔야 합니다.

 

다가구 세대에 전세계약을 하신다면 실제 보증금의 규모는 주변 실거래가에 대한 부분으로 단순히 파악하는 것이 아니라,  해당 전체 가구에 잡혀 있는 근저당 (대출) 등에 대한 사항과 세입자의 보증금 합계 등이  주택 던 다가구의 매매가 보다 넘어서면 안 되니 꼭 확인하시되,  필요하다면 해당 다가구 주택의 이전 임대차 계약의 내역서를 확인 요청 하시는 것이 좋겠습니다. 

 

• 등기부등본 상 주의해서 봐야할 선순위 권리 항목 (등기부등본 보는 법)
• 전입세대 열람 방법

 

3. 임대인 (집주인) 세금 체납 여부 확인

임대인 (집주인)이 미납한 세금이 있을 경우,  전세보증금을 다 돌려받지 못할 수 있기 때문에 세금 체납에 대한 사항을 확인해 보셔야 합니다.  이는 혹시라도 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 된다면 전세보증금보다 우선 변제되는 것이 세금 부분이기 때문에 꼭 이 점도 확인을 하셔야 합니다 

 

국세는 세무서 (또는 홈텍스)를 통하여 확인이 가능하고,  지방세는 주민센터 (또는 위텍스)에서 임대인의 동의를 얻은 후 미납 내역을 조회하실 수 있습니다.

 

여기서 임대인의 동의 절차가 필요하여 어려움이 따르는데,  요즘 전세사기와 같은 일들이 벌어지다 보니 많은 부분 동의를 해 주거나,  정 안 해준다고 하면  계약 시점에 임대인 (집주인) 세금 체납 여부를 계약서에 명시할 수 있습니다. 

 

또한 계약 체결 이후에는 임대인의 동의 절차 없이 미납 국세에 대하여 언제나 열람이 가능하니 추후라도 꼭 확인을 해 보시기 바랍니다.

 

• 국세 지방세 납입 완납 증명서 발급 방법 안내

 

 

맺음말

전세계약을 체결하기에 앞서 해당 주택의 권리관계 및  법률적인 준수 사항을 잘 지키고 있는지를 확인하시는 것이 중요합니다.  이러한 것을 잘 확인하지 않았을 때  경공매 등으로 해당 주택이 넘어가게 되면 나의 소중한 전세보증금을 날릴 수 있으니 해당 항목 하나하나를 신중하게 확인하시기 바랍니다.  만약 내용이해가 어렵거나 좀 더 전문적인 조언을 구하고자 한다면,  부동산 중개사무소의 공인중개사나  법무사 등을 통해 확인해 보시기 바랍니다